Kiralar neden çok arttı?

Son üç senede ev kiraları diğer her şeyden katbekat fazla arttı. Neden? Birçok sebep sayılabilir ve bölgesel olarak farklı etmenler de vardır. Ama bana göre bu genel olarak, uzun dönemli enflasyon beklentisindeki bozulma ve yasal düzenlemelerden kaynaklanıyor.  

Konut kiralama, barınma ihtiyacının karşılanması için sağlanan bir hizmet. Fakat çoğu alışverişten farklı olarak, bu uzun vadeli bir ilişki. Tipik bir kira kontratı yaptığınızda, fiyatı (kirayı) bir sene sabitler, sonraki senelerde belirlenen bir oran üzerinden artırmakta anlaşırsınız. Bununla birlikte, kira artırımı için devlet bir sınır belirler ve kontratta ne derse desin, artış yasal olarak bunu aşamaz. Eskiden bunu TÜFE, ÜFE gibi resmi fiyat endekslerine göre yapıyorlardı. Son iki senedir yüzde 25'lik sabit bir oran uyguluyorlar. Enflasyonun çok altında olan bu oran, sadece o senenin kirasını etkilemiyor. Sonraki senelerin artışları onun üzerine yapılacağından, kiracının kaldığı süre boyunca kirayı piyasadan aşağıda tutuyor. Üstelik yüksek enflasyon ve düşük kira tavanının süresi uzadıkça, kira reel olarak erimeye devam ediyor. Kiracı fedakarlık yapmazsa, ev sahibi yasal olarak kontratın başlangıcından itibaren en az beş sene buna katlanmak durumunda. Beş sene sonunda kiranın yeniden belirlenmesini talep edebilir ve kiracı razı gelmezse dava açabilir. Fakat dava da uzun bir süreç. Dolayısıyla, durumu iyi ve anlayışlı bir kiracıya denk gelmezse, ev sahibi açısından büyük bir maddi kayıp söz konusu.

Beklenmedik şekilde artan enflasyon ve uygulanan tavan fiyat kiracısı olan ev sahiplerini vururken, gelecekteki enflasyona dair beklentilerin bozulması ve belirsizlik ise ev arayan kiracıları vuruyor. Çünkü kiralık evi olan bir kişi zarar etmek istemiyorsa, kirayı ileride serbestçe artıramayacağını hesaba katmak zorunda. Bu durumda rasyonel bir insanın yapacağı şey, piyasada kiraların gelecekte nereye gidebileceğini öngörüp peşinen ona yakın bir kira istemek olacaktır. Bu da kira enflasyonunun öne çekilmesi anlamına geliyor. Kiralar normalde üç beş sene sonra gelmesi gereken yere şimdiden geliyor. Ayrıca, bu öngörüler büyük bir belirsizlik içeriyor. Üç yıl sonra enflasyon yüzde 15 mi, 115 mi olur. Kim öngörebilir? Haliyle, belirsizlik arttıkça risk de artar ve fiyat yükselir. Bu sebeplerden, her şeyin fiyatı ikiye üçe katlanırken, ilanlardaki kira fiyatlarının sekize ona katlanması bence şaşırtıcı değil.

Peki bundan sonra ne olacak? Bu seneki seçimlerden sonra ekonomimizin başına geçenler enflasyonu kademeli olarak düşürmeyi vaat ediyor. Bunda inandırıcı olurlar ve ev sahiplerinin enflasyon beklentileri iyileşirse, kiralar da bundan olumlu etkilenir. Nominal bir düşüş beklemek iyimserlik olur belki ama, en azından kira artışları genel enflasyonun oldukça altında kalabilir. Tabii bu yeni kiralanacak evler için geçerli. Eskiden kiralanmış evlerin piyasaya göre düşük kalmış kiraları, kiracılar değiştikçe veya hukuki süreçler tamamlandıkça yüksek oranlarda güncellenmeye devam edecektir. Bu da geçmiş dönemin enflasyonist politikalarının kiracılara kalan faturası olacak.

Gelirler artıyorsa enflasyon hala sorun mudur?

Türkiye'de ücretli çalışanların önemli bir kısmının geliri doğrudan ya da dolaylı olarak asgari ücrete bağlıdır. Temmuz itibarıyla asgari ücret yüzde 34 oranında artırıldı. Sene başında da zam yapıldığı için, bir önceki yıla göre artış oranı yüzde 107 oldu. Enflasyon 2021'in ikinci yarısından itibaren çığrından çıktığından, iki senelik kümülatif artışa bakmak daha anlamlı; o oran yüzde 304 (net asgari ücret 2826 liradan 11402 liraya çıktı). Devletin resmi tüketici fiyat endeksine bakarsak, Mayıs itibarıyla son 12 ayda yaklaşık yüzde 40, 24 ayda yüzde 142 artış var. Resmi endeksi halk içinde güvenilir bulan  zaten yok; devleti yönetenler de muhtemelen seçim dönemi olduğundan kaale almamışlar. Döviz kurlarına bakarsak, daha nereye gider bilinmez ama, bugün itibarıyla son iki senedeki dolar kuru artışı yaklaşık yüzde 200. Yani dolar bazında da asgari ücrette artış var. Elbette zam tarihleri arasındaki sürede reel gelirler eriyor ama sonuçta zam vaktinde düzeltme geliyor. 

Böyle gidecekse enflasyon sorun olmak olmaktan çıkar mı? Hayır. Birincisi, toplumda herkesin geliri aynı oranda artmıyor, geliri enflasyondan az artanlar var ve onların alım gücü erimeye devam ediyor. İkincisi, herkesin gelirinin enflasyonu telafi edecek kadar arttığı bir mekanizma olsa bile, bunun yüksek enflasyonu kalıcı hale getirmek gibi nahoş bir sonucu olur. Çünkü, arz tarafında, ücretler arttığında üretim maliyetleri de artar; talep tarafında, gelirlerle beraber harcamalar da yüksek oranda artmaya devam eder. (Örneğin, tüketicilerin et tüketimi en fazla piyasadaki et miktarı kadar artabilir; onun ötesinde, harcamalardaki artış doğrudan fiyatlara yansıyacaktır.) Üçüncüsü, harcamaların artmasıyla gelen talep yönlü enflasyon başta tatlıdır; tüketimle beraber üretim ve istihdam da artar. Fakat enflasyonu düşürme zamanı geldiğinde, bu sefer talebin kısılması ve üretim ve istihdamdan feragat edilmesi gerekir. Enflasyon yüksek seviyelerde katılık kazandığında, bunun ekonomik ve toplumsal maliyetleri büyür. 

Peki enflasyonu illa düşürmek zorunda mıyız? Enflasyonun zararlarından daha önce (şurada) bahsetmiştik. Günümüz özelinde şunu ekleyebiliriz. Türkiye'de son iki senede sadece yüksek enflasyon yaşanmadı, aynı zaman devlet faizleri enflasyonun çok altında baskıladı. Ucuz kredi dönemi, krediye erişip ihtiyaçlarını giderenlere ve spekülatif yatırımlarla kar kovalayanlara baldan tatlı gelmiş olabilir. Lakin bunun yarattığı sayısız çarpıklık var. Başlı başına bir makale olabilecek bu konuya burada girmeyeceğiz. Ancak şurası açık ki, yüksek enflasyon ve finansal baskılamayla sağlıklı bir ekonomi yaratmak mümkün değil.

Şirketler enflasyonun sorumlusu mu?

Ülkemizde enflasyonunun sorumlusu olarak fırsatçılık yapan şirketlerin, özellikle de zincir marketlerin suçlandığını sıklıkla görüyoruz. Bu aslında bize özgü bir durum değil. Bugün dünya genelinde (bizdeki boyutta olmasa da) enflasyon normalin üzerinde. Özellikle ihtiyaç maddelerinin pahalılaşması her yerde toplumsal bir sorun. Bunun sorumlusu olarak en çok suçlanan kesim de büyük şirketler. Şirketlerin fırsatçılık yapıp maliyetlerinin çok ötesinde zamlar yaptığı ve bunun enflasyonun başlıca sebeplerinden olduğuna dair yaygın bir kanı var. Bu ne kadar doğru olabilir? Temel iktisat prensiplerine dayanarak irdeleyelim.

Bir defa, güncel tartışmalarda münferit yüksek fiyat artışları, enflasyon, genel hayat pahalılığı, gelir dağılımı ve yoksulluk sorunları birbirine karıştırılıyor. Bunları ayırmak önemli, çünkü her sorunun çözümü farklı politikalar gerektirir. Tüketici enflasyonu, toplumun genel tüketim kalıplarına göre ağırlıklandırılmış bir fiyat endeksinin, (ay, yıl gibi) bir dönemdeki değişim oranını ifade eder. İdeal koşullarda bu oranın düşük bir değerde sabitlenmesi, yani genel fiyat seviyesinin makul ve istikrarlı bir hızla artması arzu edilir. Ücret, kira, kar gibi gelir kaynakları da buna paralel arttığında, toplam üretim, tüketim, tasarruf gibi makroekonomik büyüklüklerin reel karşılığında ve gelir dağılımında bir değişiklik olmaz. Enflasyonun yükselmesi, yani genel fiyat artışının hızlanması, reel ekonomide ve gelir dağılımında bozulmalara yol açtığından (daha önce şurada yazmıştık) arzu edilmez. Bununla birlikte, tüketici fiyatları ve gelirlerle ilgili sorunlar enflasyonun yükselmesinden ibaret değildir. 

Konumuzla ilgili olarak, bir piyasada rekabet eksikliği varsa, fahiş fiyat ve kar gibi sorunlar ortaya çıkar. Bu, enflasyon olmasa da, hatta ülke ABD mertebesinde zengin veya AB gibi sosyal adaletçi olsa da böyledir. Bir şirket rekabetçi piyasada 100 liraya satabileceği bir malı 150 liraya satıyorsa, rekabet eksikliğinden 50 lira rant sağlıyor demektir. Ülke makroekonomik açıdan çok istikrarlı olsa, malın satış fiyatı sabit kalsa bile, ürün satıldıkça tüketiciden şirket sahiplerine sürekli bir gelir transferi olur. Ayrıca, yüksek fiyat ürünün üretim ve tüketiminin etkin seviyesinden düşük olmasına yol açar. Elbette makroekonomik koşulların enflasyonist veya dezenflasyonist olmasına göre, kar marjları ve verimsizliklerin toplumsal maliyeti artıp azalabilir. Ama sorun konjoktürel dalgalanmalar değil. Rekabet koşullarını ülkede enflasyon olsa da olmasa da iyileştirmeye çalışmak gerekir.

Peki şirketlerin kar marjlarındaki değişimler enflasyona katkı yapar mı? Her şeyin fiyatının çılgınca arttığı zamanlarda çevremde en çok duyduğum şikayetlerden biri, "artık neyin pahalı neyin ucuz olduğunu anlayamıyorum" şeklindeydi. Böyle zamanlarda bir malın fiyatını yüksek gördüğümüzde, maliyeti yüksek olduğu için mi, diğer mallardan daha üstün olduğu için mi, diğerlerinden erken zamlandığı için mi, yoksa satıcı karambolde fiyatı şişirdiği için mi böyle bilemeyiz. Satıcı fiyatı şişirmese bile, fiyatların alıcı için oluşturduğu sinyallerin bozulması enflasyonunun yarattığı önemli sorunlardandır. Bunun üzerine bir de fırsattan istifade etmek isteyenlerin olması enflasyonu hızlandırabilir gerçekten. Ama bunun sürekli olması ve kalıcı bir enflasyon yaratması mümkün değil. Çünkü bir şirket tekel bile olsa, bir noktadan sonra satışları fazla düşeceğin fiyatlarını onun üzerine çıkarmak istemez. Dolayısıyla, fiyatlar sürekli yüksek hızda artıyorsa, hiperenflasyon dahi olsa, bunu yaratan sebep fahiş fiyatlama olamaz.

Son olarak, şirketleri suçlama kolaycılığına karşı da dikkatli olmak gerek. Her insanın bir sebepten bazı şirketlere veya genel olarak ekonomik düzene karşı tepkileri vardır. Bunu kullanıp suçu onlara yıkmaya çalışmak, her ülkede yöneticilerin sıkıştıklarında başvurduğu bir yöntem. Siyasi popülizme karşı uyanık olmak, sorunlara nesnel yaklaşıp sebeplerini anlamak bize düşüyor.