Son üç senede ev kiraları diğer her şeyden katbekat fazla arttı. Neden? Birçok sebep sayılabilir ve bölgesel olarak farklı etmenler de vardır. Ama bana göre bu genel olarak, uzun dönemli enflasyon beklentisindeki bozulma ve yasal düzenlemelerden kaynaklanıyor.
Konut kiralama, barınma ihtiyacının karşılanması için sağlanan bir hizmet. Fakat çoğu alışverişten farklı olarak, bu uzun vadeli bir ilişki. Tipik bir kira kontratı yaptığınızda, fiyatı (kirayı) bir sene sabitler, sonraki senelerde belirlenen bir oran üzerinden artırmakta anlaşırsınız. Bununla birlikte, kira artırımı için devlet bir sınır belirler ve kontratta ne derse desin, artış yasal olarak bunu aşamaz. Eskiden bunu TÜFE, ÜFE gibi resmi fiyat endekslerine göre yapıyorlardı. Son iki senedir yüzde 25'lik sabit bir oran uyguluyorlar. Enflasyonun çok altında olan bu oran, sadece o senenin kirasını etkilemiyor. Sonraki senelerin artışları onun üzerine yapılacağından, kiracının kaldığı süre boyunca kirayı piyasadan aşağıda tutuyor. Üstelik yüksek enflasyon ve düşük kira tavanının süresi uzadıkça, kira reel olarak erimeye devam ediyor. Kiracı fedakarlık yapmazsa, ev sahibi yasal olarak kontratın başlangıcından itibaren en az beş sene buna katlanmak durumunda. Beş sene sonunda kiranın yeniden belirlenmesini talep edebilir ve kiracı razı gelmezse dava açabilir. Fakat dava da uzun bir süreç. Dolayısıyla, durumu iyi ve anlayışlı bir kiracıya denk gelmezse, ev sahibi açısından büyük bir maddi kayıp söz konusu.
Beklenmedik şekilde artan enflasyon ve uygulanan tavan fiyat kiracısı olan ev sahiplerini vururken, gelecekteki enflasyona dair beklentilerin bozulması ve belirsizlik ise ev arayan kiracıları vuruyor. Çünkü kiralık evi olan bir kişi zarar etmek istemiyorsa, kirayı ileride serbestçe artıramayacağını hesaba katmak zorunda. Bu durumda rasyonel bir insanın yapacağı şey, piyasada kiraların gelecekte nereye gidebileceğini öngörüp peşinen ona yakın bir kira istemek olacaktır. Bu da kira enflasyonunun öne çekilmesi anlamına geliyor. Kiralar normalde üç beş sene sonra gelmesi gereken yere şimdiden geliyor. Ayrıca, bu öngörüler büyük bir belirsizlik içeriyor. Üç yıl sonra enflasyon yüzde 15 mi, 115 mi olur. Kim öngörebilir? Haliyle, belirsizlik arttıkça risk de artar ve fiyat yükselir. Bu sebeplerden, her şeyin fiyatı ikiye üçe katlanırken, ilanlardaki kira fiyatlarının sekize ona katlanması bence şaşırtıcı değil.
Peki bundan sonra ne olacak? Bu seneki seçimlerden sonra ekonomimizin başına geçenler enflasyonu kademeli olarak düşürmeyi vaat ediyor. Bunda inandırıcı olurlar ve ev sahiplerinin enflasyon beklentileri iyileşirse, kiralar da bundan olumlu etkilenir. Nominal bir düşüş beklemek iyimserlik olur belki ama, en azından kira artışları genel enflasyonun oldukça altında kalabilir. Tabii bu yeni kiralanacak evler için geçerli. Eskiden kiralanmış evlerin piyasaya göre düşük kalmış kiraları, kiracılar değiştikçe veya hukuki süreçler tamamlandıkça yüksek oranlarda güncellenmeye devam edecektir. Bu da geçmiş dönemin enflasyonist politikalarının kiracılara kalan faturası olacak.
