8 Ekim 2016 Cumartesi

Kapanan dükkanlar ne gösteriyor?

Bugün Hürriyet'te okuduğum bir haber (linki bu) 3600 dükkanın bulunduğu Kapalıçarşı'da 600 dükkanın kapandığını, yılsonuna kadar sayının 1500'ü bulabileceğini anlatıyordu. Bir süredir Beyoğlu ve Bağdat Caddesi gibi popüler bölgelerde ve alışveriş merkezlerinde mağazaların kapandığına dair haberler de okuyoruz. Sebep, turizmde yaşanan düşüş ve bununla da bağlantılı iç talepteki daralma. Kazançları azalan esnaf yüksek kiraları ödeyemiyor. Arka plandaki makroekonomik gelişmeler ayrı bir mevzu ama benim dikkatimi çeken mikroekonomik bir husus, kiralardaki katılık (rigidity).

Bir bölgedeki dükkan sayısı (en azından kısa dönemde) sabit olduğuna göre, dışardan bir şok gelip talebi düşürdüğünde kiraların talebi dengeleyecek şekilde azalmasını  bekleriz. Kiralar esnekse fiyat mekanizması işler, toplumun üretken bir kaynağı olan dükkanlar atıl kalmaz; hem mal sahibi, hem kiracı bundan karlı çıkar. Öte yandan, esnek değilse arz ve talep dengelenmez. Dükkanlar boş kalır; kira geliri ve mekanın yaratacağı katma değer kaybolur. Haberlerdeki gibi dükkanların boşalması, ekonomideki çabuk yavaşlamaya kiraların aynı hızda tepki veremediğini ve piyasayı dengeleyemediğini gösteriyor. Bu da yavaşlamayı şiddetlendirecek bir şey.

Kiralardaki katılığın birçok sebebi olabilir: yasal düzenlemeler, kontrat yapış şekilleri, insan psikolojisi gibi. İnternette araştırınca gördüm ki, işyeri kiraları konuta göre daha serbest belirleniyor. Konutta kira artışları kanun gereği üretici fiyat endeksi (ÜFE) enflasyonunu geçemezken, işyerleri için bu uygulama 2020'ye kadar ertelenmiş. Dolayısıyla mal sahibi için, işyerini birine ucuza kiralayıp daha sonra dilediği gibi artıramama problemi daha hafif olmalı. Ancak kontratlarda kira artışlarını döviz kuruna ya da enflasyon oranına endekslemek adet olduğundan, kira bedelini bir defa düşürmek gelecekte de nispeten düşük kalmasına sebep olabilir. Hem 2020 de aslında çok uzak değil. İşyeri sahibi o tarihten sonra, kontrat döviz üzerindense artış yapamayacak; TL üzerindense ÜFE oranında yapabilecek. Herhalde karar verirken mal sahipleri de mağazacı esnaf da bunları dikkate alıyordur.

Türkiye gayrimenkul piyasası uzmanı ekonomistler sebepleri daha doğru tespit edebilir. Ben okuduklarımdan çıkarım yaptım. Ancak şurası kesin ki, (kiralar dahil) fiyatların ekonomik konjonktürle uyumlu hareket etmemesi, kaynakların verimsiz kullanımına yol açacak ve makroekonomik döngüleri büyütebilecek önemli bir sorun. Önlem alınsın diyeceğim ama kestirmeden KHK çıkarıp tavan fiyat benzeri uygulamalara gidilmesinden endişe ediyorum. Oysa ilgili devlet kurumlarının uzmanları sorunun kaynağını etraflıca araştırsa ve bulgulara göre kiraların esnekliğini artıracak yapısal bir reform yapılsa çok hayırlı olurdu.

2 yorum:

Göksenin YAŞAR dedi ki...

Kapalı çarşı yada nüfusun ve canlılığın yoğun olduğu bölgelerdeki dükkanlarda min hava parası 400 bin ₺. Yani dükkan kapanıyor ancak kimse çıkmıyor kira ödemeye devam. Dükkan sahibi de hava parasız kiracının dükkanı bırakmayacağını bildiği için iş olmuş olmamış umrunda olmaz. Ee dolayısıyla indirime de yanaşmaz. Zaten biri hava parasız dükkan boşaltsa yeni kiracı hava parası ödemeyeceği için ertesi gün ondan daha fazla verip hemen kiralar.

ekşi iktisat dedi ki...

Bu daha da ilginçmiş. Sistem kiracıya rant yaratmış. Hava parası diye bir fiyat ortaya çıkmış. Kiradan ziyade onun dengelenmesini bekleyeceğiz o zaman.